中商指数网> 财经> “房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?

“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?

日期:08-25 19:00 来源:互联网 编辑 : 小狐 阅读人数:164

变中求稳,2019年中国经济的关键词!房地产行业,可谓是变中求稳的典型之典型—在经历过一轮急速的角逐之后,平稳着陆,稳健可续发展,在2019年成了地产商群体的心之所念、行之所趋。纵观过去5年,地产业可

“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?(图1)

变中求稳,2019年中国经济的关键词!

房地产行业,可谓是变中求稳的典型之典型—在经历过一轮急速的角逐之后,平稳着陆,稳健可续发展,在2019年成了地产商群体的心之所念、行之所趋。

纵观过去5年,地产业可谓经历了一轮急速的生死轮回。在2015年开启的地产小周期中,地产业一度高达56%的月度额同比增速,但从2016年5月开始回落,到2019年2月已经彻底转负,今年5月,面积的同比增速更是首次转负。

在这个史诗般的急速轮回中,作为地产行业的巨无霸、有“宇宙第一房企之称”的碧桂园,她是如何把准行业周期脉搏的?又是如何与周期共舞的?

最新一期的中期财报,或许给出了答案。

过去的5年,是地产业激荡起伏的5年。 以2017年为中轴线,2017年之前,是地产业典型的“扩周期”高杠杆、高负债是地产企业扩张的主旋律,但是,在2017年之后的近两年,面对政策持续的收紧,则是地产业典型的“紧周期”之前过度扩张的地产企业,纷纷无奈地去杠杆、降负债。

“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?(图2)

2017—2019年,之于整个地产业,或许是“紧周期”但是,之于碧桂园,则是“稳周期”“紧”与“稳”的一字之差,一个是无奈的被动,一个主动的调整—这个主动的调整,缘于碧桂园对行业周期准确的把脉、以及对政策调控的敬畏。

这两年地产业的“紧周期”应该说,出乎绝大多数地产企业的预料之外,“房住不炒”的政策定力,从限购、限价、限售,一直到今年对融资端的加压收紧。如果说,对端的政策压制,主要影响了地产企业的业绩和营业收入,那么,对融资端的政策收紧,则是直接冲击了地产企业的流。

持续的“紧周期”之下,地产企业不得不主动降低节奏,克而瑞数据显示,今年前7月,TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右,行业整体规模增速较2018年显著放缓。这也标示着,地产行业正在进入精细化竞争阶段,企业在、融资、拿地、产品打造等均面临。

之于绝大多数同行是“紧周期”之于碧桂园却是“稳周期”什么叫“稳周期”对于房企来说,天上不会掉下“稳周期”有备而来,才能稳如泰山,而在最近接连发布财报的TOP系房企中,碧桂园可能是成功拿下“稳周期”的典型。

那么,碧桂园到底稳在何处?

这里要抛出的第是,大房企在当下更容易切入“稳周期”

近期公布中期业绩的上市房企之间,分化已经很明显,一线龙头房企毛利率持续攀升,中小房企的整体业绩则欠佳。究其原因,在很大程度上得益于头部房企在融资、拿地、回款方面的优势。

大房企之间,有没有分化?未来的差距很可能也会逐渐拉大,吃不住的可能要掉下来。

“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?(图3)

碧桂园的“稳周期”之所以成立,首先就是稳健。今年1-6月,额排名第一的碧桂园,已完成全年目标的52%,高于TOP30房地产企业46%的平均水平,这个是来自克尔瑞的第三方数据。已经完成过半目标的碧桂园,下半年采取的是“以销定产”的稳式打法,不过,由于碧桂园手握4820亿的权益货量,碧桂园常务副程光煜表示,下半年有信心全年额不低于去年(2018年权益额5018.8亿元)并且有所增长。

碧桂园2019年中期财报显示,上半年收入达到2020.1亿元,同比增长53.2%,毛利约为548.6亿,同比增长56.9%,净利润约为230.6亿,同比增长41.3%。核心的业绩指标,增长都非常强劲。

而从“稳”的一面来看,截至6月30日,碧桂园不含增值税的已售未结算收入仍有7352亿元,这意味碧桂园未来收入增长可期—由于房地产行业特有的预售制,当年的大部分业绩要到次年、第三年随着交楼结算为营业收入,因此,当前7352亿元的未结算收入,对于下半年和明年的业绩,实际上已经是确定性的增长支撑。

财报业绩、当前额的基本盘,反映近期、中期,而确立更高的安全边际,可以让一家企业在中期乃至长期走得更远。

事实上,即便我们研究流、负债率这类财务风险指标,碧桂园当前的表现依然不俗。融创公司高管在中期业绩会现场表示,在房地产行业降杠杆的大背景下,降低负债率将是融创中国的首要任务之一。相比之下,碧桂园自2007年上市以来一直将净借贷比率保持在70%以下,是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一,而目前碧桂园的杠杆水平,在头部房企中,除了离佛系的万科尚有差距,也绝对是上游水平。

“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?(图4)

流也是碧桂园“稳周期”绝对的加分项。

碧桂园目前的在手约 2,228.4 亿元,而截至6月末之有息负债总额约为3318.89亿,其中,需于一年以内偿还的有息债务为1139.2亿,这意味着,公司余额对于短期有息债务的覆盖比例达2倍。而且在之外,碧桂园还有未使用的授信额度3,133亿元。

“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?(图5)

事实上,连续3年,碧桂园的经营性流都是年中回正,当前充沛的流,也是紧绷风险这根弦的结果—中报显示的碧桂园物业回款率94%,而在拿地方面,今年1500亿拿地目标,已经较去年下降33%。可见,这家企业非常善于给自己划定一条“安全线”

在下调拿地目标、扩大安全边际的同时,碧桂园的拿地方向,基本上也是两条“安全线”一是坚持均衡布局,二是“机会驱动”符合标准的地才拿,碧桂园坚持这两个方向的结果,使得其在粤港澳大湾区、长三角区域土储均处于市场领先,而对一二线城市的布局,比重已经超过50%。而随着经济的地域性分化,在“稳周期”中,头部房企们会不会分化、如何分化,与是否具有优质的、富有潜力的土地储备,可能关系甚大。

当地产行业进入“白银时代”如今的地产企业,需要在地产的根脉上足够粗壮,也需要有超越地产的格局。

相比在定位上有些踟蹰的万科、脚步激进的融创中国,同样是TOP系房企,碧桂园“地产+机器人+现代农业”三驾马车协同发展的独特标识,如今也已经足够清晰,也更容易受到认可—在机器人领域,今年上半年,碧桂园机器人搭建起了化、标准化的研发体系,并在诸多领域取得快速突破。

而在业内看来,与地产业务紧密协同的建筑机器人从蓝图到技术落地,表明机器人板块作为碧桂园多元发展的重点业务已初显成。科技的魅力在于,一旦机器人板块走向成熟,就可能再造整个行业。

图: 广东佛山,顺德碧桂园子公司—博智林机器人公司

“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?(图6)

一个企业在短期、中期、长期可能面临的,常常是截然不同的,未来地产行业的大浪淘沙,更可能持续数轮。在这种情形之下,只有“稳”在高处,而不是“紧”于一时,才能掌握命运的方向。

本文相关词条概念解析:

碧桂园

碧桂园,成立于1992年,2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团;碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式,公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式,奉行“过程精品,人居典范”质量方针,为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品;下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司;涉及酒店、教育等多个行业。

延伸 · 推荐

各地落实“房住不炒”会否有心无力?

各地落实“房住不炒”会否有心无力?■ 文 宋鸿兵近期中央层面再次重申“房住不炒”7月30日的会议提到:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效机制”并首次明确强调“不将房地产作为短期刺激...

标签: 碧桂园 房企 地产 周期 地产业

网友评论

你的彩虹1
你的彩虹1
碧桂园的精装房怎么样?
2019-09-12 00:04 51
luckcat
luckcat
邹城碧桂园怎么样?
2019-09-13 03:22 98
痛好痛好痛
痛好痛好痛
如何看“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策?
2019-09-15 23:03 97
m形同陌路
m形同陌路
亳州碧桂园房好卖吗?
2019-09-15 09:11 52

相关阅读

网站地图

为全球用户24小时提供全面及时的中文资讯

声明:本站不提供任何视听上传、存储服务,所有内容均来自正规视频站点所提供的公开引用资源,如有侵权信息请联系我们删除