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我在香港的楼市中,看到了日本当年房产泡沫的影子

日期:10-19 18:00 来源:互联网 编辑 : 小狐 阅读人数:350

◎掘金房产(ID:Japan_gold) DJ这可能是改变许多香港人命运的一份重要文件。施政报告是香港每年特首将这一年的政策计划公布于众的重要报告会议,有点类似首相每年中在国会发布的施政演说。香港房地

◎掘金房产(ID:Japan_gold) DJ

这可能是改变许多香港人命运的一份重要文件。

施政报告是香港每年特首将这一年的政策计划公布于众的重要报告会议,有点类似首相每年中在国会发布的施政演说。

香港房地产的走势曲线,让人想起1990年左右的。

我在香港的楼市中,看到了日本当年房产泡沫的影子(图1)

1991年股市泡沫破灭,不久后楼市泡沫也被挤破,社会从此进入异常低迷的状态,一些媒体称这个时期为“失去的二十年”

现在的香港,在暴力冲突过后,这个城市四分五裂。其中,每平米10万港币的超高房价,是导致生活在这片土地上的年轻人愤怒无奈的一个重要原因。

我在香港的楼市中,看到了日本当年房产泡沫的影子(图2)

与香港不同,的房价与他们的国民收入水平一直保持在相对同步的增长趋势,即使在泡沫最大的1991年,人们还是能用较高的价格买到房。

虽然时不时会有人说买不起,但相比于香港,人买房压力并不大。

香港楼市能从曾经的房产泡沫中,借鉴到什么?

香港政府的“三支箭”

10月16日,林郑月娥花了51分钟宣读了她的《施政报告》这是近年来最短的一次《施政报告》发布会。

香港的“八万五”计划又回来了。

“八万五”计划是时任香港特首的在1997年提出的一项政策。但中途夭折,即便到现在,香港拥有自己房子的人群比例不足50%,公屋的平均等候时间,是5.4年。

从今年的《施政报告》内容来看,虽然力度上和曾经的“八万五”计划还差了一大截,但可见港府急需用房价来为干涸的香港市场“解渴”

港府一次性发放了三大礼包:加大住房供应、放宽刚需的贷款条件、增大土地供应。

1加大住房供应。

主要措施很明确,就是加大社会福利类房屋的供应。

未来三年一共1万个单位,用于过渡性房屋项目;加快出售目前39个“租者置其屋”计划里4.2万个未售出的公屋;在2020年预售1.2万个正在兴建的居屋和“绿置居”单位。

这4.2万套未出售的公屋,目前的平均定价约为市场评估价的20%。正在新建的居屋,售价大概是市场价的六折。

不过,今年的施政报告一出,将有望弥补公屋供应量大幅下降的状况。

2给刚需客发贷款大礼包。

最大的礼包,是放宽首次置业人士的贷款要求。

过去,首次置业人士申请最高九成按揭贷款的楼价上限是400万港元,现在这个上限提升到了800万港币。这意味着,未来将有家庭,能够以一成首付,购买最高800万港币的房子。

申请最高八成按揭贷款的楼价上限,从600万港币提高到了1000万港币。

3增大土地供应

香港住房市场的土地供应紧缺,一直是让房价居高不下的原因之一。在香港1106平方公里的面积里,住宅用地仅占7%,7%!这么说来,如果麦理浩径能够被一部分来做房产,或许能解决一些问题…

我在香港的楼市中,看到了日本当年房产泡沫的影子(图3)

这次,香港政府对土地供应开源节流—回收一部分私人土地,通过填海和修整沿海地区的土地来增加住宅用地。

报告刚公布,恒生地产午盘最高涨幅达到2.2%,新世界地产最高涨幅5.4%。

港府着急解“近渴”的心情,很急迫。

不然,充满热血的年轻人,可不得消停。

的那场房产泡沫

看着逐年快速高攀的香港房价,很容易让人想起上世纪末的。

房产的泡沫,可以说是源于金融自由化。

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上世纪80年代,迫于海外自由化呼声的压力,政府开始阶段性的推行金融自由化。许多资管限制被取消,利率直接反映市场动向并由市场决定。

一下子放开了管制,股市价格持续上升。因为股价上涨快,上市公司纷纷减少向银行贷款,转而在股票市场上融资。在80年代前半期,企业股市融资仅有3万亿日元,但到了1989年,激增到27万亿!

资本市场自由到了什么程度?企业只要通过发行可转债获取资金,再以大额定存放到银行,而信用高的企业在这波操作中获得银行支付的较高利息,不费吹灰之力,就获得了可观的差额利息…

钱好赚/借,泡沫就吹得快。在经济形势“表面上看来”空前大好时,人们的期待就来了。支持地价高涨的,便是大家的期待。

与香港相似,的土地供应也不高。从全看,1975年林地占国土面积的68%,而建筑用地仅占3%;从三大都市圈看,建筑用地直至2015年也仅占12%,建筑用地供应紧张。这也造就了房价高波动的属性,人们会误判认为:现在的房产价格上涨,是供应不足的原因,是正常的。

傅高义的《第一》表现的是全世界人对这个国家的“过高预期”80年代的人人相信“随着经济的增长,东京将会成为亚洲的金融中心。”

倒卖土地是当时最赚钱的行当。因为地价不断上涨,所以倒买倒卖能够牟取暴利。当时甚至连都投入了倒买倒卖中,这些投机者被称为炒地团。

获取土地非常容易,只要你有钱。而与此同时,你只要用土地做抵押,银行也会轻松给你贷款。因此,当时以将要购入的土地作为抵押从银行获取贷款,几乎分文不出就可以倒买倒卖土地。

钱没有花在实业上,而是虚拟的借贷,一来二去,1块钱变成10块,10块钱变成100块。这就是土地价格能如此迅猛上涨的原因。

香港在一定程度上,也有这样的影子。香港的经济命脉由地产大亨四大家族掌握,土地也大量聚集在这些大地产企业手中。据港政估计,诸如恒基兆业、新世界发展和新鸿基地等拥有超过1000公顷的香港耕地。

他们因为是房产巨擎,从银行获得资金并不会受到太多限制,与此同时,他们为了保护地价也会藏着手中的耕地不、不发售,而只要所剩不多的房产人们仍买得起,房价就会一直往上涨。

而房价泡沫破灭,就是在它收紧银行银根开始。1989年末开始,央行行长出台政策,缩紧金融,抑制地价上涨。“工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的。”

1990年3月,银行将基准利率上调1%,达到5.25%。一周后,当时的大藏省以银行局长名义下达抑制土地相关投资的。设定银行不动产投资的上限,进行所谓的“总量限制”

但由于大型银行的子公司“住宅金融专门公司”并不在受限的对象中,此后仍然积极投资房地产,导致土地价格继续上涨。

1992年,实施了“地价税”按照土地评估价的0.3%征收,对一定面积以上的土地所有者征税。这是固都税的前身。但是上有政策下有对策,为了避开面积税,我们投资房产时常见的1DK公寓(开间公寓)孕育而生。

所以房价仍然在涨。

然而,银根进一步缩紧不可逆,导致不少企业的不良资产被曝光,许多公司由于资金链断裂不得已宣布破产。

由此开启了多米诺骨牌模式,一张牌倒下,一场海啸呼啸而来。

泡沫前后,人与人的关系被金钱冲淡

市场一蹶不振

作家新井一二三便是经历这一波房价大涨大跌的一代。她在《我这一代东京人》中,如此描述经历泡沫前后,普通家庭的状态:

永远改变了社会的,是1985年由纽约广场饭店的国际金融协议开始的。之前,1美元换240日元,广场协议以后,则换120日元了。日元的购买力一夜之间翻了一倍。很多人赶紧跑到国外去抢买名牌皮包。回到国内炒股炒地了。本来节约勤劳的民族,忽而全变成了投资家、投机家。

经济过热的副作用很快就明显了,本来一点不值钱的小块土地,在短短几年内升了几倍,竟值几百万美元了:这么一来,传统的长子单独继承制行不通了,因为小弟弟小妹妹都要分到一杯羹。我爷爷奶奶留下的寿司店,成了父亲兄弟姐妹八个人互相打官司争夺的对象;姥姥留下的小公寓也成了母亲三姐妹互相打官司争夺的对象。于是,我结束十余年的海外生活回国时,父母双方亲戚之间的往来差不多都断绝了。

人的关系变了,社会上也有黑风。地价大涨后,炒地团为了拿地为非作歹。

为了让一些人把手中的地块卖出来,会制造一系列放火的社会案件,以此来降低当地土地的“感官价值”从那些想急于出手的人手中低价拿地。

之前一个远近闻名的悬案,发生在东京世田谷区的一家四口灭门惨案,至今都未找到凶手,就有分析认为,背后是炒地团的威胁。

我在香港的楼市中,看到了日本当年房产泡沫的影子(图4)

到2003年初,为了处理两家大型银行的不良资产,全国民背负了高达10.43万亿日元的债务,平均一个人担负8万日元,一家五口人就背负了40万日元。

这段时间,公司为了还债都减少了借款,即使再低的利率都很少人借。公司不借钱扩张,而是埋头还债,这一定程度上阻碍了经济发展,这也就造就了所谓的“失去的二十年”

再加上的城市化已经进入尾声,住房刚需大幅减少,而且当时为了炒房兴建的库存也消耗了多年逐一消化,所以房价在泡沫破灭后变得极为稳定。

香港能从经验中,得到什么借鉴?

1. 保持货币金融政策连续性和稳定性有助于稳房价。

2. 要时刻防止不良借款、提防银行的不良债务。

面对高企的房价,香港政府仍任重道远。而目前摆在林郑政府面前最大的难题,是人心。

参考资料:

战后经济史野口悠纪雄、张玲

房地产市场大起大落的终极逻辑夏磊、易炜、王菁菁

我这一代东京人新井一二三

“失去的三十年”是惊天骗局!时隔27年地价出现异动,这背后发生了什么?

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本文相关词条概念解析:

土地

土地,是指地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素,以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体,土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。土地储备机构申请贷款时,应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模,应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接,并报经同级财政部门批准,不得超计划、超规模贷款。

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标签: 日本 香港 土地 泡沫 房价

网友评论

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2019-11-12 12:51 75
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卡特的爆炸,艾佛森的灵动
2019-11-13 17:57 93
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