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产城融资,在产业地产板块,上,产城融资盘点

日期:05-22 12:39 来源:互联网 编辑 : 小狐 阅读人数:538

文范德金金融工具的娴熟运用已成为产业地产企业的关键能力。下文中,我们结合最新的政策环境、融资工具发展情况及企业案例,为您介绍产业地产在-经营-退出三阶段中的各类融资工具。全程融资工具1.1基金1.1.

产城融资,在产业地产板块,上,产城融资盘点(图1)

文范德金

金融工具的娴熟运用已成为产业地产企业的关键能力。下文中,我们结合最新的政策环境、融资工具发展情况及企业案例,为您介绍产业地产在-经营-退出三阶段中的各类融资工具。

产城融资,在产业地产板块,上,产城融资盘点(图2)

全程融资工具

1.1基金

1.1.1 国内私募基金

产业地产基金具备“物业”与“产业”双重属性,“物业”的产业地产帮助企业解决重资产沉淀问题,完成快速规模化;以鼎晖为代表的“物业”与“产业”基金叠加具备巨大协同效应;而国内产业地产基金主要集中于“物业向”的物流地产投资,其主要原因在于国内“产业向”的投资退出体系尚不健全,投资变现困难所致。

1成功案例:鼎晖投资收购恒生科技园

鼎晖投资2013年成立产业地产投资部。在产业地产板块,鼎晖主要从事现代物流仓储设施,工业产业园区,数据中心,世界500强企业的制造中心,研发中心及其特殊产业地产的投资。最出名的要数2009年鼎晖投资杭州恒生科技园,2017年将恒生科技园出售给启迪协信并成功退出。

2009年,鼎晖与杭州恒生科技园有限公司共同出资组建杭州恒生百川科技有限公司,专门负责恒生科技园的,后者占杭州恒生百川科技有限公司25%股权。随后,恒生科技园发展进入快车道。2017年,启迪协信收购恒生科技园全部股份,鼎晖退出,获取了不错的投资回报率。

2问题基金:万通、金诚、奥信

而在成功的鼎晖之外,国内产业地产私募基金史上也出现了不少问题基金。主要是由两点导致:国内真正愿意投产业的基金很少,物流地产往往是园区基金的底层资产;并且最需要稳健投资的国内产业地产基金自身的模式存在不成熟、不稳健的问题。

如2013年开始投资物流地产的万通,其一期工业基金属PE型,先募集再投资项目,这与稳健的欧美工业地产基金有着较大差异。并且后期10%的融资成本对于物流地产来说必然是不可承受之重,1年的短周期也使得万通工业地产面临流枯竭的猝死结局。吸引资金高利息、短周期投资,这些本质是基金规范的问题,这也是国内产业地产基金最大的弱点。其他名声不佳的公募基金还有奥信和金诚,奥信被指控非法集资,金诚通过PPP小镇概念募资最后陷兑付危机。

1.1.2 海外基金

投资中国产业地产的海外基金,最典型的有以养老基金为的物流地产商普洛斯、和主要投资商务园及写字楼的星桥腾飞。海外资本进入中国市场,一方面是为了赚取基金收益的背后,另一方面是为了赚取汇率差,属于升值资产,海外基金投资中国物业,是用美元买进了期权,实现了套期保值的功能。

1.2险资

保险资金规模大、久期长、追求稳健收益、投资方式灵活、资本属性相对较强的特点与产业地产具有天然的匹配性。目前,部分险资已经开始大举投资产业地产,典型如中国人寿注资电子城,平安不动产投资华夏幸福。

1中国人寿大力加仓产业地产

在产业地产领域,中国人寿正在大力加仓。2019年11月5日,北京电子城与华平东久(华平投资)中国人寿、国寿置业共同设立有限合伙企业(SPV) 合伙企业将与国寿置业设立一家或数家平台公司,拟募集总规模不超过43.02亿元的基金。基金将收购电子城集团下属公司的资产,收购总价款约为40.39亿元。中国人寿以30.1亿元入股电子城收购基金,获得电子城69.97%股权,成为电子城收购基金公司的最大股东。30.1亿元的险资收购产业地产资产也成为2019年国内大额的基金收购项目。电子城占基金股权的29.99%,出资12.9亿元,交易完成后实际获得资产退出30亿元。

2平安不动产入股华夏幸福

继2018年平安入股华夏幸福后,2019年2月平安人寿继续增持5.69%的华夏幸福股份。华夏幸福意在深化同平安合作基础之上,借助平安资金支持以及新CEO吴向东丰富的商业经验继续加大力度开拓新业务领域,包括商业地产及中高端住宅业务。目前已取得武汉武昌滨江CBD两宗商业地块。

拓展新业务,是因为作为平安不动产的重要战略协同企业,华夏幸福基于平安的发展战略,出于风险规避的考虑,将主要投资于城市综合体、商业地产等领域。值得注意的是,由于华夏幸福早已掌握了多种融资工具,亿翰产城认为,平安不动产两次高调注资华夏幸福,给华夏幸福之后获取各类融资的背书效应可能更胜过资金自持作用。

1.3国家级大基金

国家级大基金投资的不只是产业园,投资范围上包括片区向及物业向,片区向基金的效果更好,典型如张江科学城由于受到政府大力补贴,租金价格较原价可以有很大优惠,保证了企业入驻成本较低。

阶段

融资工具

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产业地产由于物业定价不高,对部分民营产业地产商来说,申请贷可能存在困难。如果产业园区的主导产业符合国家政策支持方向,或是产业地产商自身具有品牌背书,则更容易获得银行的贷款审批。

向银行申请贷一般需要满足432条件:

一是取得四证。

二是自有资金(包含土地成本)投入30%。

三是商要具有二级资质。

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经营阶段

融资工具

3.1海外债

境外债券指的是境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的、以本币或外币计价、按约定还本付息的1年期以上债务工具。港股上市的企业发行海外债更便利。发行海外债的代表企业有华夏幸福、湖北科投(东湖高新区主要的园区、基础设施建设以及产业投资主体)等。

由于房企整体发行规模增长较快且存在不规范使用资金(根据 wind,从2017年开始房企海外债规模就出现了大幅增长,达到453亿美元,同比增长 332%)2018年5月在出台的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和其他债务风险的》中, 规范房企境外发债资金投向,主要用于偿还到期债务,避免债务违约;限制投资境内外房地产项目,补充资金等。这一政策意味着房企海外发债不能用于拿地和项目用途了。

案例:华夏幸福美元债

截止2019年5月6日,华夏幸福已发行美元债合计266.6亿元,存量境内债合计509.7亿元,存量美元债/存量境内债为52.31%。

对于华夏幸福,美元债可能是雪中送炭,这一点可以从华夏幸福和万科美元债发行的对比中看出。华夏幸福美元债的票面利率明显高于境内债,而万科的美元债和境内债票面利率则相近。对于华夏幸福,国内的融资渠道还无法补充大量资金需求,因此需要通过发行美元债饮鸩止渴,同时境外发债条件较境内相对宽松,收益率较高,对投资者的吸引力更高,发行成功的概率较大;对于万科,美元债是锦上添花,多了一种融资渠道,能够选择在较低成本的市场多融资,实现融资优化。

产城融资,在产业地产板块,上,产城融资盘点(图5)

表:境内外债券利率及收益率(截止2019年5月6日,%)华夏幸福VS万科

3.2经营性物业贷

经营性物业抵押贷款,是指以物业作为贷款抵押物(对经营性物业要有独立处置权)并以该物业的经营收入或者租金收入进行还本付息的贷款。其本质上是未来流(包括但不限于租金收入)的贴现贷款,融资金额取决于物业的经营期限、物业流的充裕程度以及未来增长潜力。

经营性物业贷是产业地产阶段使用比较多的一种融资工具,因为产业地产以持有型物业经营为主,在没有找到合适的退出渠道时,经营性物业贷就是园区企业回笼资金的一种非常好的方式。

产城融资,在产业地产板块,上,产城融资盘点(图6)

表:经营性物业抵押贷款细则

3.3园区PPP

在PPP综合信息平台的行业分类中,“城镇综合”类PPP项目包括园区、城镇化建设、特色小镇、文化场馆、科技服务、绿化公园等以产业导入和产业发展服务为导向的项目。

据亿翰产城统计【1】根据政府和社会资本合作中心平台所示,截至2020年5月4日,PPP项目库中城镇综合项目616个,其中园区项目348个,占比超过50%,348个园区项目投资总额达到1.2亿元。而园区项目数量在2016年5月31日是249个。

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图:城镇综合PPP项目各类别个数及占比

产业园区初期资金紧缺的问题变得十分突出,为社会资本进入产业园区参与PPP项目创造了需求空间。2016年12月,联合发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的》2017年1月,投资司召开了PPP项目资产证券化座谈会,推动传统基础设施领域PPP项目进行资产证券化融资,拉动2017年PPP模式投资高潮。

但此后由于政府叫停、PPP条例悬而未决等,各利益方对PPP的态度开始趋于冷静和观望。2018年4月,发布关于进一步加强政府和社会资本合作(PPP)示范项目规范的直接将84个PPP项目剔除出国家级示范项目名单。明确,强化PPP项目履约,政府不得为社会资本或项目公司融资任何形式的担保。目前,一些园区PPP项目的实施方案中还存在着“地方政府出资不承担损失”“地方政府确保社会资本方摘牌土地”“平台公司摘牌后即向社会资本转让土地”“仅建设无”“地方政府疑似兜底承诺”等疑似违规表述,显露出园区领域尚有许多共识需要共同遵守。

案例:华夏幸福PPP3.0模式

从盈利方面来看,根据华夏幸福签署的《南京溧水产业新城PPP项目专项结算协议》来看,结算费用主要包括税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项资金。其结束原则是:仅限于委托区域内所新产生的收入的地方留成部分,按照约定比例上交地方财政后的剩余部分全部作为支付华夏幸福投资成本及投资回报,若委托区域内财政收入不增加,则企业无利润回报,不形成政府债务。

在DBFOT中,最核心的是融资为企业输血。对内的自我造血以及对外的花式融资手段等都是在为企业的快速扩张资金支持。

1根据政府和社会资本合作中心平台上“项目库”的“城镇综合项目”类别统计,统计时,将2项“城镇综合”子类归类为“城镇化建设”

未完待续…

明日预告:产城融资盘点(下)第四部分“退出阶段融资工具”

本文相关词条概念解析:

产业

产业主要指经济社会的物质生产部门,一般而言,每个部门都机制专门生产和制造某种独立的产品,某种意义上每个部门也就成为一个相对独立的产业部门,如“农业”、“工业”、“交通运输业”等。生产物质产品的集合体,包括农业、工业、交通运输业等部门,一般不包括商业。有时专指工业,如产业革命。有时泛指一切生产物质产品和提供劳务活动的集合体,包括农业、工业、交通运输业、邮电通讯业、商业饮食服务业、文教卫生业等部门。

标签: 华夏幸福 地产 恒生科技园 基金 产业

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