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业界解读,越秀集团,发起人权责问题,作为我国公募REITs的先行者

日期:05-23 18:50 来源:互联网 编辑 : 小狐 阅读人数:439

导 语作为我国公募REITs的先行者,越秀集团发起设立的越秀房地产投资信托基金(越秀REITs)于2005年在港交所上市,目前在内地拥有并8处商业物业。越秀集团另一控股子公司越秀交通基建有限公司拥有2

导 语

作为我国公募REITs的先行者,越秀集团发起设立的越秀房地产投资信托基金(越秀REITs)于2005年在港交所上市,目前在内地拥有并8处商业物业。越秀集团另一控股子公司越秀交通基建有限公司拥有24年高速公路投资及经验。本文基于越秀集团在REITs及写字楼、基础设施等领域的投资及经验,针对本次业务指引征求意见稿中发起人权责、杠杆率与资金用途等要点,提出了2项重要问题与6项建议。

一、深刻认识基础设施公募REITs的划时代意义

公募REITs开辟了普通投资者投资基础设施的新渠道,也为基础设施企业了股权和债权之外的融资新通道,是进一步实融服务实体经济政策目标的重大制度创新。通过将海量的储蓄资金为基础设施企业的权益资本,公募REITs有望实现万亿级存量基础设施与储蓄资金和社会资本的有效对接,既可显著降低宏观负债率,也可有效拉动基础设施投资,对于实现资本资源合理高效的配置、推动金融领域供给侧结构性改革、促进我国经济更长期高质量发展,具有划时代的重要意义。

一公募REITs将极大促进基础设施行业可持续发展

基础设施公募REITs的发行及未来扩募将协助发起机构有效盘活存量资产,回笼前期投资资金进而投资于新的基础设施项目,形成良性循环,可极大缓解基础设施资产投资资金回收周期长的根本性问题,为基础设施行业长期可持续发展强大的资本支持。

相比于债务融资,基础设施公募REITs能吸引中长期稳定资本,解决与长期投资相匹配的中长期资金瓶颈问题,而作为新型股权融资方式,也可有效降低企业资产负债率。此外,相比于传统债务融资工具在融资总额方面的限制,基础设施公募REITs还具有显著的融资规模优势及灵活性特点。

二基础设施公募REITs有助于对冲疫情冲击,推进经济高质量发展

在疫情冲击之下,当前实体经济承压明显。加大基础设施投资是复工复产、拉动经济回升的重要措施。但总体而言,基础设施项目资金需求量大、回收周期长(通常需要10年以上)现有模式下退出或盘活的渠道极为有限,一方面使得投资资金大量沉淀,难以实现有效周转;另一方面,普通个人投资者也很难参与基础设施建设。基础设施公募REITs通过将基础设施的巨额、长期投资为高度分散、充分流动的金融产品,在有效对接广大个人投资者零散资金的同时,可为基础设施原始投资者构建二级市场交易退出的新渠道,将极大有利于吸引社会资本积极参与基础设施投资,为拉动我国基础设施投资,加快疫情后经济的恢复与发展了强有力支持。

三基础设施公募REITs有助于实现基础设施收益的广泛共享

在发起机构了优良资产的前提下,通过规则中对流分配和发起人的约束,公募REITs能将基础设施资产为标准化金融产品,实现了基础设施资产稳定收益与普通个人投资者投资需求的有机衔接,因此可为全民参与基础设施建设,共享经济发展成果有效渠道,我国居民可以通过投资基础设施公募REITs来间接参与基础设施的建设和。基础设施公募REITs也可以为公募基金、养老金、保险资金等长期资金丰富、分散、有效的配置工具和资产标的。长期资金得到安全、稳定的回报,有利于全民真正到经济增长的成果,真正实现投资产品的供给侧结构性改革,夯实社会可持续发展的根基。

二、指引征求意见稿有待解决的重要问题

一发起人权责问题

REITs资产人和项目人是REITs核心价值的创造者,其资产和能力是影响投资者决策的核心要素之一。境外REITs实践中,通常由发起设立REITs的基础设施原持有人以下简称“发起人”担任资产人,以充分利用其在专业领域的经验、优势和资源为投资者创造价值、降低风险。

按照指引征求意见稿,发起人作用未得到明确体现,较难参与REITs的投资。这将在一定程度上削弱发起人参与REITs并向REITs持续注入优质资产的积极性,不利于REITs产品持续做大规模、实现可持续发展,也降低了REITs的风险抵御能力。

而从地方政府和产业部门角度看,如果底层资产权发生重大变化,产业部门和被企业长期以来建立的工作和信任关系就需要重新建立,这很可能也会导致地方有关部门对公募REITs有顾虑。

从境外经验看,无论是美国、新加坡,还是香港,由发起机构申请牌照担任资产人是较为主流的做法。由原有产业团队担任REITs资产人,只要配套以相关的严格要求,并不会带来额外的风险。安排发起人参与资产及投资,即可保持基础设施项目主体的稳定,也可充分发挥发起人作为产业资本的专业优势,助力REITs产品持续做大做强,公募基金不需要自行组建子公司参与资产,可实现多方共赢。

二杠杆率和资金用途问题

指引征求意见稿提出公募REITs的借款总额不得超过基金资产的20%,且借款用途仅限于基础设施项目维修、改造等。相比境外REITs的有关规则,指引征求意见稿虽然体现了部门对风险的严格防控,但同时也带来了一些问题。

杠杆作为一个机制或者工具,本身是中性的,杠杆不等于风险,适当提高杠杆率,并不必然导致资产风险的提升。杠杆率限制虽然对于风险控制起到了一定的作用,但是REITs产品风险的核心其实还是在于对基础资产质量的把关,对于成熟的基础设施资产来说,其收入是稳定的,收入是分散的,总体风险是可控的。因此在杠杆率的设置上,需要充分考虑与持有人利益的平衡,保留适当的杠杆率。

而在借款用途问题上,成熟的基础设施资产用于维护和改造的支出并不高,如果借款仅能用于此方面,会大大降低实际需要的融资规模,也会大大影响贷款使用的效率。按照当前规则,在实操中REITs实际融资规模可能很难达到20%的上限。

三、对进一步完善指引征求意见稿的若干建议

一发挥发起人的专业优势,赋予发起人更高的参与度

无论从特定基础设施项目层面、还是从公募REITs整体投资运作层面而言,发起人依托其在基础设施行业的长期经验积累及丰富资源储备,对公募REITs的长期稳定运行及价值提升均具有十分重要的作用。以越秀房托基金为例,越秀集团在资产以及物业人方面担任了重要角色,也正是在越秀集团的投资及下,越秀房托基金从2005年上市时40亿港元资产规模、35亿港元市值一路发展至349亿元规模和213亿港元市值,位列亚洲市场的前十大REITs之一。

因此,建议借鉴境外REITs的实践经验,充分发挥发起人在产业资本的优势,强化REITs发起人在REITs资产中的作用。具体而言,在过渡期,增加公募基金投资顾问的角色,由发起人担任,参与底层资产及项目投资决策,与公募基金人形成专业互补的体系,同时由发起人设立项目公司,负责基础设施日常维护和,以保障基础设施资产的社会公众服务属性。远期待条件成熟之后,则借鉴境外REITs实践经验,由机构向REITs发起人发放专门的REITs资产牌照。

二合理放宽借款用途,适当提高杠杆比例上限

从国际主流REITs市场的杠杆安排情况看,香港REITs市场对杠杆率的要求是“借款总额不得超过该计划的资产总值的45%”杠杆用途为“用于投资的融资或营运”新加坡要求负债率不超过45%,近期为对冲新冠疫情影响,上限提高到50%;美国、澳大利亚REITs对财务杠杆率则没有限制。

如前所述,过低的杠杆水平和有限的借款用途限制了REITs利用债务融资提升股东回报率的能力。因此,建议适当放宽借款的用途限制,使其可以服务于REITs的并购、偿债等不同环节,同时,适当提高杠杆比例上限至境外REITs产品通常所采用的40%-50%的水平。

三明确原始权益人的概念,避免混淆

建议将指引中的“原始权益人”更名为“发起机构/发起人”区别于专项计划的原始权益人;明确发起机构/发起人为项目公司的股东或其同一实际控制下的企业,便于发起机构/发起人选择最优主体来完成REITs的设立以及战略配售工作。

四防范投资风险,降低基金资产投资非基础设施证券的比例

建议公募基金投资非基础设施资产支持证券的比例不超过10%,且主要投资于极低风险的货币工具,以推动公募REITs聚焦基础设施核心主业,强化产业投资的特性,弱化金融属性,降低因为投资其他金融产品带来的潜在风险。

五保留REITs在ABS层面加杆杆的选择空间

REITs实现融资主要方式包括银行贷款和发行ABS优先级等。两种融资方式各有其优劣长短:银行贷款期限更长,但表内资金受到的限制较多;ABS优先级作为有信用评级的标准化产品,更受投资者欢迎,但税务筹划方面的效果不如银行贷款。因此,建议保留REITs多样化的融资方式,让不同的发起人、投资人根据不同项目的实际情况来选择。

目前指引征求意见稿不允许ABS发行优先级融资,可能是出于确保公募基金对ABS的绝对控制,但控制ABS与ABS发行优先级并不必然矛盾,只需对ABS规则做相应调整,限制ABS优先级对ABS重大事项的表决权即可。因此,建议保留REITs在ABS层面加杠杆的选择空间,实现REITs融资方式的多样化。

六对特殊情况下基础设施收费权的质押给予政策空间

指引征求意见稿要求基础设施收费权不能有任何他项权利,但从实践角度出发,建议在以下两种情况下对收费权质押予以豁免:1)借鉴ABS实践经验,允许以公募基金募集资金来偿还项目公司的存量融资后再解除收费权质押。2)基于银行对于发放贷款需要增信措施的实际需求,建议允许以底层资产相关收费权利为REITs融资质押担保。

李沐:一三二四零七七四一八八

关于举办2020基础设施REITs实操专题“线上线下并行”培训的

为贯彻落实关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署,支持国家重大战略实施,深化金融供给侧结构性改革,进一步提升资本市场服务实体经济能力,促进基础设施高质量发展,近日中国与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的》证监发〔2020〕40号标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

为解决大家在REITs试点实操中的实际问题,大讲堂决定举办2020基础设施REITs实操专题线上线下并行系列培训班。本课程首先介绍了REITs 的基本原理与交易结构,分析了REITs 的优缺点,比较了权益型REITs 与抵押型REITs 的不同。其次详细解读了和发布的《基础设施公募REITs 试点》介绍了基础设施REITs 的基本流程,分析了基础设施项目发行REITs动机和意义,并剖析了基础设施REITs 给地方政府、融资平台、PPP 社会资本和证券公司等金融机构带来的市场机会。请各单位派员参加,现将具体事项如下。

一、 培训内容

模块一:基础设施REITs 带来的市场机会

一REITs 基本原理与交易结构

1. REITs 概念与定义

2. REITs 的原理和特征

3. REITs 与类REITs 比较

4. REITs 的种类

5. 权益型和抵押型REITs

6. 公募REITs与私募REITs

7. REITs 的交易结构

二基础设施REITs 优劣势及存在问题

1. 基础设施REITs 的原理和特点

2. 基础设施REITs 的双重属性

3. 基础设施REITs 的优势和劣势

4. 国内类REITs 的探索

5. 境外REITs 介绍

6. 基础设施REITs 存在的问题

三基础设施REITs 试点带来的市场机会

1. 《关于推进基础设施领域REITs 试点相关工作的》解读

2. 《公开募集基础设施证券投资基金指引》解读

3. “公募基金+ABS”结构

4. 基础设施REITs 发行流程

5. 基础设施REITs 的作用

6. 基础设施REITs 带来的市场机会

四REITs 底层资产的转让及测算

1. 基础资产的估值及项目净流测算。

2. 适合发行REITs 的基础设施领域和和资产类型

3. 作为底层资产的基础设施资产及特许经营权转让政策

4. 基础资产的估值及项目净流测算

5. REITs 红利分配环节

6. 底层资产的

五REITs 案例与分析

1. 华瑞源准REITs 资管计划

2. 银行间债券市场公募类REITs 产品案例

3. 首只投资REITs 项目的公募基金--鹏华前海万科REITs 案例

4. 基础设施领域公募REITs 详解

5. 菜鸟仓储物流基础设施类REITs 案例分析

模块二:REITs的法律实务与风险防范

一REITs在国内的发展历程及涉及的法律法规

1. 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的》要点分析

2. 公开公募基础设施证券投资基金指引(试行)要点分析

二我国境内REITs的主要交易结构

1. 基本类型:“公募基金+单一基础设施资产支持证券”

2. 股债结构1:如果基础设施项目有银行贷款,想要通过REITS再融资,交易结构上该如何设计?

3. 股债结构2:如果基础设施项目没有银行贷款,如何搭建资本弱化的交易结构?

三尽职调查及风险分析

1. 一般尽职调查方式和注意事项

2. 不同类型物业尽职调查的风险点

四会计和税收实务探讨

1. REITs的会计介绍

2. REITs的税收实务研讨

五REITs的投资逻辑

1. 机构投资者对REITs的投资动机及其需求分析。

2. REITs与其他投资的比较

六REITs的案例分析

中信启航REITs、兴业皖新REITs等

二、师资介绍

三、时间地点

第一期:时间:2020年06月17-19日(17日全天报到)

地点:杭州市

线上:6月22日上线,课程可回放,有效期1年。

地点:北京市

本文相关词条概念解析:

基础设施

基础设施(infrastructure)是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施,是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。它是社会赖以生存发展的一般物质条件。

资产

资产(Asset),是企业、自然人、国家拥有或者控制的能以货币来计量收支的经济资源,包括各种收入、债权和其他。资产是会计最基本的要素之一,与负债、所有者权益共同的构成的会计等式,成为财务会计的基础。资产是指由企业过去经营交易或各项事项形成的,由企业拥有或控制的,预期会给企业带来经济利益的资源。资产指任何公司、机构和个人拥有的任何具有商业或交换价值的东西。资产的分类很多,如流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。

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