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研究,产业园区的金融属性

日期:08-05 22:15 来源:互联网 编辑 : 小狐 阅读人数:324

首发 PPP产业大讲堂(ID:PPPCYDJT)产业园区的金融属性随着越来越多社会资本介入产业产业园区的使得早政府对产业园区的单纯的政策融资方式支持逐渐被更加市场化的运作模式所替代,与之伴随的是不断加

首发 PPP产业大讲堂(ID:PPPCYDJT)

产业园区的金融属性

随着越来越多社会资本介入产业产业园区的使得早政府对产业园区的单纯的政策融资方式支持逐渐被更加市场化的运作模式所替代,与之伴随的是不断加重的资金压力,传统的产业园区金融产品难以支撑产业产业园区长周期资金需求,产业园区金融服务的思维需要进行转变。

产业园区建设、乃至入园企业的培育、孵化、上市,是产业园区的最重要的目标,而对入园企业的金融服务能力,是考验产业园区可持续发展的重要标准之一。产业产业园区可以通过运用并购、重组、股权转让、参股、控股、IPO、发债、设立产业投资基金等其他多种方式,实现产业规模的快速扩张及产业结构的多元化发展,为产业产业园区发展金融支撑。“金融服务+产业园区”新型模式可以充分发挥金融资本对产业产业园区的支撑作用,加快经济发展方式转变和产业结构调整,对于发挥在区域经济中的引领、辐射和带动作用具有十分重要的意义。

我国的经济形势正面临着近年来少有的错综复杂局面,前所未有的呈现出增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的阶段性特征,而产业产业园区作为承载实体经济发展的重要载体,为推动经济发展起到重要作用。特别是随着“一带一路”新型城镇化等诸多政策措施的落地实施,各级政府日益重视产业产业园区建设,为促进产业产业园区创新发展营造了比较宽松的政策环境。

产业产业园区商要改变发展思路,从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型,要一手抓产业、一手抓金融,打造产业、金融、产业园区相互融合的生态,产业发展与物业回报所带来的长期资本增值。

产业园区的盈利渠道主要包括六个方面,一是土地收益,主要包括土地增值收益和一级土地的转让收益;二是物业经营收益,主要包括研发办公楼等的租金收入、配套的商业性房产收益、商业房产的出租出售收益、配套住宅的出租出售收益;三是增值服务收益,主要包括公共性技术平台服务性收入、产业发展性服务收入、生活配套性服务收入、产业园区性服务收入;四是股权投资收益,主要包括基金进行股权投资收益、产业性房产的资本运作收益;五是产业培育收益,主要包括入园企业产生的税收收益等;六是模式输出收益,主要包括品牌输出收益、技术输出收益和产业园区物业经营或服务性收益等。

产业园区建设与发展已成为我国创新驱动发展战略中的重要环节,产业产业园区想要创新,需要产业产业园区与产业园区企业从思想上转变观念,从根本上创新金融服务模式,从而提高金融服务能力,助力产业园区企业更好发展。

随着金融体系发展,产业产业园区金融模式必将进一步分化,形成一个稳定的金融生态。当作为单一的机构难以获取低成本金融资源支持的时候,风险资源分解成为有利方式,产业产业园区商负责优质资产,REITS负责低成本长期资金,产业商负责控制经营风险,产业园区私募基金负责低谷流动性,产业PE和产业投资基金负责孵化培育产业成长。REITS的风险和收益最低,商居中,商承担高经营风险,产业园区私募基金承担高财务风险,产业pe和产业投资基金企业成长收益和分担产业培育风险。每个环节都确实有可能出现经营失败的企业,但是整个保持了最低的经营成本和财务成本。这种产业产业园区金融生态,个人认为其构成的核心在于通过专业化能力匹配的风险收益分拆和共享。

产业园区建设与发展已成为我国创新驱动发展战略中的重要环节,产业产业园区想要创新,需要产业产业园区与产业园区企业从思想上转变观念,从根本上创新金融服务模式,从而提高金融服务能力,助力产业园区企业更好发展。

高科技产业产业园区持续健康发展、产融结合,需要创新金融服务

产业园区建设、乃至入园企业的培育、孵化、上市,是产业园区的最重要的目标,而对入园企业的金融服务能力,是考验产业园区可持续发展的重要标准之一。

产业产业园区可以通过运用并购、重组、股权转让、参股、控股、IPO、发债、设立产业投资基金等其他多种方式,实现产业规模的快速扩张及产业结构的多元化发展,为产业产业园区发展金融支撑。

深化金融配套服务,助力区域经济发展需要创新金融服务模式

通过采取PPP方式,发起设立产业园区建设基金,吸引社会资本进入,共同推进产业园区建设。通过采用BOT方式,委托有经验的专业商及商进行代建及产业园区,共同推进基础及配套设施建设。引导社会资本开展园内创业孵化、风投及成长性投资等直投业务,助力区域经济发展,最终形成涵盖企业成长价值链的性金融增值服务。

研究,产业园区的金融属性(图1)

产业园区的金融服务体系

区的离不开资金的支持,引进银行,当然是为了更好支持区的转型升级。我国目前产业园区主要有两种,一种是经济区,一种是高新技术区。高新区侧重于科技创新和企业孵化,经济区侧重于传统制造业和实体经济。

对于大部分有区位优势的住宅来说,终端客户为个人,在当地市场热度较好的情况下,只要做好宣传推广,即可快速去化完成目标;的终结也是整个项目的终结不存在后续问题。对于产业产业园区来说,其最终用户是一家家企业,在招商过程中形成产业链的整合是非常重要的。

过去,经济区和高新区从方式上是不一样的,有一种是政府管委会派驻的,区里设财政局、土地局等职能部门。第二种是市场化运作,由大的商替政府来。还有一种介于二者之间。无论是哪一种,都面临着转型升级。

现实情况中,不同的产业园区项目具有吸引不同产业的地缘优势,不同产业又需要不同的产业配套。对于没有产业基础的商来说,在短时间内完成产业配套的整合是很难实现的,完成以后又很难在不同地块中复制。因此,产业产业园区的招商对地块区位和商的产业导入能力都有更高的要求。在产业园区完成招商后,还需要为入园企业后续服务,这对产业园区企业的能力提出了更高的要求。

传统的产业园区都面临着转型升级。因为传统的产业都在下行,传统制造业在萎缩,产能过剩,自然波及产业园区。经济区和高新区的财政收入增长也面临着下行压力,增速放慢,许多经济区、高新区企业因为出口导向,现在遇到外商制造业的回流和出口业的不景气,导致流动资金困难。也就是说,当自有资金影响到发展时,就应该争取金融支持了。

早期设立的产业产业园区多属于地方政府主导的区,尽管也有很大的资金短缺问题,但得到政府给予的大量政策性扶持,如上市指标和政策性贷款支持、土地一级反哺等,极大增强了产业园区建设的投融资能力。然而,随着越来越多社会资本介入产业产业园区的和土地一级市场的规范化,单纯的政策支持逐渐被更加市场化的运作模式所替代,与之伴随的是不断加重的资金压力,融资问题成为产业产业园区发展最为棘手的问题。

国内外经济结构变化的形势,除了供给侧的降低税费,贷款利息等财务成本降低以外,产业园区本身要进行转型。是结构上调整,从现在的产业园区来看,有“四个四分之一”现象,有四分之一的企业有发展势头和潜力,有四分之一的企业可以发展正常,有四分之一的企业面临亏损边缘,还有四分之一的企业已经关停,等待破产重组。对后两种,要进行结构性的调整。

再者要线上线下结合,实体经济和互联网结合,提高制造业的升级换代水平。另外,工业产业园区和高新区的孵化器一定要线上加线下,如果可能,招商也在互联网上进行,以降低成本,提升招商效果。

传统的产业园区金融产品主要源于债权型融资思维,通过资产抵押 / 质押等方式进行风险把控;由于产业产业园区贷款成数低、产权期限短、租金收益低等原因,贷、按揭、经营性物业贷等传统融资产品难以满足产业产业园区发展的资金需求。传统债权融资周期与产业产业园区盈利周期不匹配。一般来说,产业产业园区投资周期长,资金回收慢。首先,项目规模庞大,建设期间需要大量资金注入,建成后又需要较长时间才能完成产业招商和后期服务。此外,产业产业园区的产权时间相对较短,项目收入大部分来自产业园区的长期出租,而非传统产业园区的一次性,这使得产业园区的资金回收周期较传统产业园区更长。依据国内大多数银行的风控标准,对产业产业园区企业发放的项目贷款多以中短期贷款为主,额度难以覆盖产业园区整体建设及成本,且后期需要一次性还本付息,这与产业园区长期持有的发展模式不匹配。

产业产业园区面临资金占用量大、投资回收期长、物业属性特殊等局限性,难以通过传统的债权融资渠道获得足够的资金支持。由于具有经营时间长、合理后收益稳定的特点,产业产业园区应当选择能够长周期稳定资金的融资模式。产业园区企业应加快多元化融资步伐,金融机构在为产业园区企业金融服务时,应当从债权性融资思维向权益性融资思维转变。综合来看,结合前述分析和当前金融环境,未来可供企业选择的产业产业园区的金融服务创新型模式包括产业园区股权投资、产业园区资产证券化等。

通过股权投资基金,实现产业园区的轻资产化运作传统的产业园区基金在国内已经历多年,受银行信贷偏好和金融环境影响,多数基金均以债权投资为主。与债权投资不同,股权投资周期更长,注重被投资企业未来的发展前景与资本增值,通过参与企业经营及重大决策当中与企业共担风险。具备良好资产能力的股权投资基金,能够更好地匹配产业产业园区长周期的资金需求;此外,权投资基金方在产业园区投资之外,多数还会介入到各种新兴产业的投资,能够更好地匹配产业园区发展在先期和后期上的资金需求,是产业园区更好的合作方向。

通过资产证券化方式,实现产业园区资产的可持续任何重资产都需要找到一种合适的退出路径。对于产业产业园区商来说,当一个产业园区项目运作相对成熟的时候,可以考虑通过基金并购的方式实现向轻资产的转变,即将收益稳定的长期持有物业从企业资产负债表中剥离出来,通过资产证券化(包括ABS、REITs 等)方式回收资金,继续用于其他产业园区。这种操作模式一方面可以提高产业园区商的资金使用效率,加快其规模化扩张步伐,另一方面还可以通过基金分红获取优质物业的长期收益。

产业产业园区作为经济创新和发展的重要载体,产业园区的核心特征和经营模式在不断的演进,在产业产业园区的基础上引入金融服务创新要素,通过对金融服务模式的研究。金融助推产业产业园区发展的新思路、新方式、新格局。产业园区作为一个资金密集型行业,对金融拥有很强的依赖性。

研究,产业园区的金融属性(图2)

产业园区综合性金融平台的搭建

所谓产业产业园区的金融属性核心,是指随着产业产业园区发展不断演化出新的金融工具和模式,来匹配产业产业园区商业模式发展过程中的金融资源需求,主要集中在两个层面上,一是产业产业园区发展商的金融资源需求,二是作为产业产业园区核心--产业客户的金融资源需求。

这种“金融服务+产业园区”新型模式可以充分发挥金融资本对产业产业园区的支撑作用,加快经济发展方式转变和产业结构调整,对于发挥在区域经济中的引领、辐射和带动作用具有十分重要的意义。另外,这种新型模式具有较强的可复制性,对于未来在产业产业园区发展上具有较强的应用潜力。

传统持有一体化模式下,产业产业园区企业靠以保障持有和以持有带动的内部流平衡来维持企业的生存和发展,其中占绝对比例。这类模式的核心就是整个运转是依赖流的平衡。但这类模式也有两个问题,一是对企业的规模化门槛要求比较高,在投资100亿的规模情况下物业每年要能够20亿元以上自由流;二是在增大资产持有比例成为产业产业园区发展趋势背景下,对企业的财务战略要求极高。

据测算,当项目投资持有物业在总资产中占比每提高10个百分点,它在低谷中流回流速度会减慢6%,有息负债空间减少18%,由此导致物业增速减慢30%,投资持有物业比重越高对财务战略要求越高。若按照30%持有比例的设定,随着企业的不断发展,未来持有投资物业规模将越来越大,资金占压周期越来越长,企业成长压力也将越大。

普洛斯1999年为了支持其全球化扩张,成立了第一只私募基金,该基金从19位机构投资人处募集基金10亿欧元。主要用于收购普洛斯自己的成熟物业。上述基金的总投资规模达到200亿美元,平均占有20、30%的权益,其余资金来自42位合作伙伴。普洛斯在物业和基础上又增加了基金,部门负责土地储备,定制加标准化形势进行产业园区建设,项目封顶后移交给物业部门,通过进一步招租,租金回报率达到7%以上,由基金部门负责将成熟物业植入到旗下基金中,这个植入过程就相当于资产的,使得产业园区企业可以提前兑现收入和利润,回笼大部分资金用于新项目的,资产植入基金后物业部门继续负责项目的日常并收取服务费,基金部门收取基金费和业绩提成收益,形成铁三角业务架构。

这一模式首先能放大资金的杠杆,在两倍的负债杠杆的基础上又增加5倍股权杠杆,此外贡献费和业绩提升收益,过去5年普洛斯每年年均获得1.2亿美金费和业绩提升收益,以及4千万美元基金分配收益,物业部门投资回报率6%到7%,资金部门回报率达到10.5%,部门在资产植入基金过程中获得12%回报率,后两位都要高于传统的资金模式,在目前国内资产证券化快速推进的背景下,这一类持有型基金未来将拥有广阔的空间,同时也对市场对商提出了要求,如何大规模的有稳定流收益的优质资产。

商是靠品牌优势和规模效益盈利的,是整个产业产业园区体系中最强调规模效应的,所以在只有持有少量物业的同时,通过租赁和托管方式扩大资产规模,所以提到接管物业每年收入5%到6%费,所有的成本费用和亏损的风险由物业持有方承担。但因为直面市场需求,所以商都是经营风险高的环节,产业园区本身并不是一个暴利的环节,在金融海啸中,国外产业园区行业的很多专业商出现了全行业的经营性亏损,融资成本也是比较高的,所以在金融海啸以后活下来的商开始更进一步的轻资产,把自己持有的物业都卖给REITS公司或者私募基金,或者基金托管方式继续这部分物业,在这样的轻资产下他们投资回报率提高到15%以上。

私募基金在整个中扮演着非常重要的角色,低谷中是一个扩张资金,2010年黑石就联合sunwest,使emerihus旗下物业增加了134处,私募基金都希望找到好的商合作,帮助它们降低经营风险。另一个未来可能将对产业产业园区产生影响的将是以众筹为代表的互联网金融的跨界影响,比如易居最近上线的房贷网,通过众筹的方式来置业首付,普惠金融工具的影响直接渗透到环节。互联网金融对产业园区未来可能的影响,个人认为其核心主要在三点,一是改变了资金的途径和归集方式,二是改变了资金的使用成本,包括时间成本和价值成本,三是增加了一条新的退出通道。

以绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的一波产业投资基金,则正以产业园区为平台,以投资打造产业集群为最终目的,追求传统产业园区性收益之外资产证券化和企业股权成长收益的退出方式。他们追求的是整个产业产业园区承载的产业价值的提升,或者产业园区企业孵化的成长收益。在这个过程中,以上海金融产业园为代表的“基金+基地”模式是个人认为极有前景的一种合作方式。当然,实际效果还有待观察。

在住宅为主的传统房产业园区市场,白银时代已成行业普遍,企业纷纷转型寻求新的利润增长点。随着楼市政策越来越严苛,传统住宅、商办类项目受到限制,房企拿地难度加大,发展产业产业园区成为企业获得资源的有效途径。然而产业产业园区需要长期的投入,难度大。综合来看,产业产业园区在融资、产业导入和服务等多个环节均与传统产业园区有明显差异。

研究,产业园区的金融属性(图3)

产业园区中金融数据中心的数智化平台

随着全球物联网、5G、大数据、机器学习等技术的迅速发展和推广应用,智慧城市、智慧产业产业园区、智慧楼宇等如雨后春笋般涌现,金融业数据中心作为对成本、效能、安全、等都有极高要求的产业园区业态,走向数字化和智慧化是必然趋势,也有重要的实际意义。

海量、精准、高质量的大数据是数字化模型建立和人工智能训练的关键,如果过程数据样本不够充分、全面,模型和算法就可能存在过度拟合的情况,难以保证精度和准度。但由于大数据的收集、化处理和准备等前期阶段耗费的时间长、成本高,各级人员特别是人员对产业园区智慧化应用前景缺乏信心,难以下决心尝试或容易失去耐心,这是当前金融数据中心产业园区面临的普遍困境。

研究,产业园区的金融属性(图4)

产业园区金融数据中心数智化的实践与前瞻

当前,各金融企业对数据中心产业园区智慧化建设都在积极探索,普遍采取选择市场化成熟产品或合作的模式,在基础设施运维智能化、保障服务网络化等方面依靠市场现有解决方案取得了一定的效果。但目前市场主流解决方案,大多数为产业产业园区和智慧城市解决方案演化而成的产品化产物。

虽然各行业数据中心基础设施的主要工作内容基本是一致的,然而不同类型企业,特别是金融行业因政策更加严格,组织架构以及方式对数据中心具体的组织制定和流程要求也与普通产业园区有着较大的差异。金融业数据中心产业园区对安全性、稳定性、数据敏感性等方面更为看重,现有市场产品都需要不同程度的二次,合作协议中还应重点解决数据安全、代码归属和知识产权等问题。

考虑到研发和应用成本、技术发展前景、经济效益、社会和部门的接受度等多个因素,金融企业智慧产业园区建设和上的速度和程度应循序渐进。在初始阶段,应重点解决如何整合产业园区的信息基础设施,完成产业园区现有基础设施数据接入或改造,梳理国家法规、行业指导文件、公司制度等,形成工作流和数据集的标准规范,构建数据整合平台,试点建设产业园区基础设施集中运维平台,不断探索和拓展数智化应用场景,从而逐步实现产业园区数智化。

利用物联网、互联网、大数据等技术将产业园区海量信息一网打尽,建设一个数据标准、运行高效、扩展性强的大数据平台,按照统一数据规范标准实现数据采集入库,实现大数据的搜集、整理、存储、分析和应用,实现产业园区“数字孪生”将各智能化子,通过统一的信息平台实现集成,将智慧运维、智慧安全、智慧服务等进行集成,以形成具有信息汇集、资源共享及优化等综合功能的,实现、监测、预警、分析、评价、服务的全周期,解决综合难问题,打造“智慧产业园区”综合、运维和服务一体化平台,深度挖掘产业园区过程数据,全面整合各类有价值信息。通过大数据技术构建化、精细化、科学化的数据分析与建模,通过建立数据决策模型,为产业园区者对产业园区的规划决策依据。

未来智慧产业园区应从“智慧运维”“智慧安全”“智慧服务”三方面入手,以新一代物联网、虚拟现实、大数据和机器学习等新兴信息技术为支撑,通过整合集成、提升、新建扩建,构建高效统一、功能丰富,跨平台、跨网络、跨终端的“基于3D场景的智慧平台”逐步建立起安全可靠、运转高效的产业园区体系和数据分析决策模型、产业园区设施运维和安全保障体系,以及产业园区公共服务体系,实融数据中心产业园区整体数智化。

一方面,要挖掘规整产业园区数字化数据资源,全面接入基础设施运行、设备生命周期维持、维护保养监测,实现从末端到端的全面监、控、管,建立完整的产业园区运维能力。另一方面,要打通优化业务流程,缩减不必要的中间节点,提升资源配置效率,建立业务融合、信息共享、工作流贯通的产业园区能力。

数智化从根本上体现的是一个完整的体系,通过对产业园区内人、物等信息资源进行整合共享,打破各专业信息壁垒。从到运维、从安全到服务、从日常到应急处置,形成产业园区统一的制度、数据规范和执行标准,建立统一数据交换平台和一体化,避免出现多头数据或信息孤岛,实现数据层面互通共享,应用层面场景化,执行层面协同联动。

数智化应具备扩展和融合能力,内部通过数字接口服务和数字感知交互,可接入新的信息和IoT设备,延展和扩充产业园区功能和感知密度。外部通过对接统一市政数据规范、统一行业数据对接规范,与政务服务和行业服务的及设备进行数据交换。在数字化城市的大背景下,融入城市运行中心,突出产业园区大概念,从而实现不同层级的产业园区内部和产业园区整体两套生态环境各自具备闭环和延展能力,融合日常运行数据能够为行业主管部门数据支撑。

未来,随着金融数据中心多地多中心建设和一体化体系的建立,打造可实现多地产业园区集中的云平台成为最佳选项。根据各产业园区建设投产进展,依托自身数据机房和资源,建设私有云平台和异地灾备,无缝接入多地产业园区,实现多数据中心基础标准化、专业化、集约化。

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本文相关词条概念解析:

产业园

产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富,包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。产业园区,以分为两层含义,是某产业的聚集区或是技术的产业化项目,简而言之,孵化平台,是企业走向产业化道路集中区域。四是省、市及经开区管委会从促进产业发展的战略高度制定相应特色政策,为西安智巢电子装配研发产业园营造吸引国内外知名企业入园的政策环境。

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