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频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展

日期:05-29 13:18 来源:互联网 编辑 : 小狐 阅读人数:575

种种迹象表明,沉寂十余年的老牌房企合生创展(00754.HK)开始“苏醒”了。频频高溢价拿地,争食旧改蛋糕,参与项目股权收购,这家曾位列“华南五虎”之首,被王石称为“地产”的公司,正以多种姿态刷新着市

频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展(图1)

种种迹象表明,沉寂十余年的老牌房企合生创展(00754.HK)开始“苏醒”了。

频频高溢价拿地,争食旧改蛋糕,参与项目股权收购,这家曾位列“华南五虎”之首,被王石称为“地产”的公司,正以多种姿态刷新着市场眼球。

近日,一则土地市场的招拍挂让合生创展再度成为地产界的主角。

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豪掷180亿拿地

合生创展的钱从哪里来?

5月19日,合生创展公告称,收购位于北京的两幅地块,成交总金额达107.4亿元。

频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展(图2)

图源:合生创展公告

据悉,该地块位于丰台区分钟寺,代号L-39和L-41,均为不限价居住用地,楼面价分别为7.62万元/平米,7.39万元/平米。

由于地理位置优越,增长潜力大,两地块从一开始就吸引了众多商报名,包括合生、融创、金融街、城建、中海、平安、世茂、保利+首开+建工、招商+恒基、远洋等10多家房企及联合体。

最终,在多轮鏖战后,L-39和L-41被合生创展收入囊中,溢价率42.08%和37.86%。

其实,就在10天前,合生创展刚刚以总价72.2亿元吞下丰苑乡分钟寺村L-24、L-26地块,溢价率26.25%。当时市场就在猜想,合生创展大概率会高歌猛进,来个大包圆。

现在看来,果不其然。不过,令外界疑惑的是,接连拿下4地块,耗资近180亿元,合生创展从哪里来的钱?要知道,这些年合生创展过的并不容易,2010年之后业绩几乎陷入停滞,2019年全年营收不过186.01亿港元(170.44亿元)全年核心利润32.3亿港元(29.6亿元)

节点财经注意到,合生创展此次阔绰拿地的主体分别为北京合盈锐恒房地产有限公司(L-41地块竞得人)北京合昕辰锐企业有限公司(L-39地块竞得人)北京合宏达盛企业有限公司(LL-24、L-26地块竞得人)

企查查显示,三家公司的股东均为宁波诚车投资合伙企业(下称宁波诚车)和廊坊市合富汇华企业合伙企业(下称合富汇华)持股比例分别为70%、30%,后者为合生创展全资附属公司。

股权穿透后,宁波诚车的股东为北京锐宇投资有限公司和中诚资本(北京)有限公司,锐宇投资为合生创展旗下控股公司,恰恰是5月8日合伙人信息变更中新增加的,中诚资本背后则是中诚信托。

频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展(图3)

图源:企查查

不难理解,正是因为信托助力,才有了合生创展一掷千金的财力与雄心。

一直以来,房地产都是信托资金流向最多领域,信托资金也在地产融资规模中占据着相当大的位置。但自去年开始,层多次发文对信托公司开展房地产业务进行严格规范,银下发“23号文”严控信托资金违规流向房地产,尤其是地产商前融项目和拿地配资等。

在这种情况下,“两情相悦”的中诚信托和合生创展只能另辟蹊径,以其他方式,比如地产信托、资产证券化、股权投资等规避。

中诚信托曾在2019年公开表示,为促进传统地产业务转型升级,将与头部房地产投资基金公司合作房地产股权投资业务。

对合生创展来,和信托资金合作,其代价之一就是高昂的融资成本。据21世纪经济报道2018年11月,“房企信托融资平均成本涨到13%-13.5%,年内上涨逾200个BP,一些中小地产公司更高,基本都在15%左右。”

如若不是钱紧,谁会用这么贵的资金?

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额破两百亿

负债冲破千亿大关

2020年1月,合生创展公告称,公司创始人朱孟依辞任董事会主席及执行董事职务,由女儿朱桔榕。紧接着,合生创展在4月中旬发布2019年业绩,额首次冲破200亿元大关,算是给新掌门人立了一个好彩头。

据财报显示,2019年合生创展合约额约212亿元,较2018年的150亿元约上升42%;合约均价为每平方米12865元,同比上升11.4%;核心净利润32.30亿港元,同比增长40.25%;毛利率由2018年的49%提振至2019年的50%。

所谓有得必有失,在录得新高的同时,合生创展的各类成本增幅亦处在“高位”2019年的成本、经营成本、财务成本、一般行政费用同比增幅分别为36.52%、94.97%、73.36%和15.8%。

频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展(图4)

连带一同创新高的还有合生创展的负债。2019年合生创展全年负债总额1290.88亿港元,较上年末增加142.1亿港元,同比增长34%,首度冲破千亿大关;资产负债率约63.25%,同比增长4.55个百分点。

合生创展表示,负债总额增长主要系借贷及应付账款、应计款项及其他应付款项增加所致。

频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展(图5)

其中,流动负债655.36亿港元,同比增长43.23%或83亿港元。包括银行及财务机构在内的借贷总额515.36亿港元,同比增长13%或60.73亿港元;债券及商业担保负债达到101.9亿港元,同比增23%。

但在偿债能力上,合生创展却未及时跟上。截至2019年12月31日,合生创展一年内需要偿还的贷款约160.73亿港元,公司流动比率降至1.98,为2013年以来最低,显示短期偿债能力较弱。

频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展(图6)

图源:合生创展财报

值得一提的是,合生创展的情况也不是很乐观。2019年公司经营活动产生净额为30.94亿港元,下降44.12%;及等价物增加额仅54亿港元,远远低于上年119.7亿港元;当期账上及等价物共126.35亿港元,无法完全覆盖短期债务。

钱紧债重的现实压力下,找钱就显得尤为重要。

2019年6月,合生创展发行了于2022年末到期的5亿美元7.5%优先票据,主要用作项目投资、建设、再融资及一般企业用途;7月,发行50亿元ABS债券。

报告期内,合生创展亦将总值为789.52亿港元(2018年为503.64 亿港元)资产及集团附属公司股本权益12.67亿港元就融资贷款抵押给了银行及财务机构。

从资金获取看,2019年合生创展从银行取得的长短期贷款共有880.53亿港元,同比降低4.27%;相较其他房企大力发债的程度,合生创展在资本市场的融资规模不算大。

一般来说,房企的非银行财务机构借贷,主要指的就是成本较高的信托。

就数据而言,无论是额还是负债,亦或出现在土拍市场的频次,合生创展都给外界带来耳目一新的面貌,往日低调、保守的风格不再,取而代之的是激进与高调。

只是,错过10年黄金发展期的合生创展还能重续吗?

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错失黄金十年

合生创展难续

地产江湖,由以华南房企马首是瞻。华南房企,又以“华南五虎”最富盛名,合生创展便是其中的佼佼者。

1992年,朱孟依在香港创办合生创展集团。1998年-1999年,合生创展一口气在广州了100多个楼宇,名噪一时,并于1998年登陆香港联交所主板,成为较早一批上市的房企。

彼时的合生创展,星光熠熠,仅凭在广州一座城市的规模,就抵过了万科在全国五大城市的总规模,王石曾不啬赞美,“合生创展才是中国房地产界真正的。”

2004年,合生创展成为首个额突破百亿元的房企。在现在看来,或许百亿元就是个小数字,但在当时,恒大的额才14.4亿元,碧桂园、富力地产、雅居乐也不过只有32.4亿元、64亿元、45亿元。对比之下,合生创展绝对是同行难以望其项背的“王”

谁曾料到,正当风驰电掣之时,一场风波已在所难免。2008年,朱孟依受黄光裕案牵连,被相关部门要求协助调查,消失整整9个月,有银行也停止对合生创展放贷,使得公司资金链岌岌可危。

在这种情况下,合生创展的拿地能力被大幅削弱,只能眼睁睁看着碧桂园、恒大起高楼,赚大钱。

合生创展却由此陷入停滞,2010年至2017年,额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元,持续徘徊在百亿边缘,期间还伴随着剧烈的人事动荡。

频频高溢价拿地,沉寂十余年的老牌房企合生创展(图7)

其土地储备也呈现同样趋势,2013-2018年,合生创展土地储备面积分别为3345万平方米、3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米,一直到了2019年末,合生创展的土储才再度超过3000万平米,达到3111万平方米。

好在,自2018起这种状况有所改观,2018年合生创展录得合约额合149.75亿元,增幅达62%,参与拿地竞争的势头同步复苏,多次现身京城土拍市场,大有“王者归来”的派头。

然而,今时不同往昔。恒大、碧桂园等已在规模赛道上玩的得心应手,从千亿到三千亿,再到五千亿…房企的规模标准已从百亿晋升到千亿,反观合生创展,尚在百亿的尾巴上挣扎。

当行业行业整体下沉,增速放缓,合生创展想要重续并不是那么容易。

文 / 地产频道

本文相关词条概念解析:

合生

合生,宋代盛行的说唱伎艺,也作“合笙”。合生有源于唐代之说。宋高承《事物纪原》引《武平一传》所叙胡人唱合生云:“即是合生之原,起自唐中宗时也,今人亦谓之唱题目。”宋代瓦舍中伎艺人表演的合生是否源于唐代,现代学者还有不同看法。任二北《唐戏弄》中列有《唐宋合生异同表》,做了比较说明,认为唐代的合生源于外来胡伎,属于歌舞戏性质;宋代的合生属于说唱伎艺性质,以谈说为主,间或夹唱。

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